怎么判断小区物业的好坏
2018-08-29
小区房子的好坏和物业也有密切关系？没错，从某种程度上来说，物业可以算作是开发商的售后服务。业主选择开发商的同时也一并选择了前期物业，而前期物业基本上会跟小区合作相当长的时间。
物业服务的两种模式
物业服务公司是轻资产公司，他的人力成本是占比很大的，物业公司利润率普遍偏低。一般小区物业公司氛围两种，开发商自有物业公司和第三方物业公司。
大型开发商一般都会有自己的物业服务公司，自己开发的项目有自己的物业公司来负责管理，从开发到物业管理一条龙服务，能够实现全程管控。更多的中小房企则是引进第三方的物业公司来，两者之间是合作关系。
物业提供的服务主要有下面几类
1、公用服务，小区保洁，安保情况、绿化维护、公共设施维修等；
2、代办业务，这一块主要是日常水电燃气费的代收代缴；
3、其他业务。比如业主室内设施维修，收送快递等。
4、物业收支公开情况，物业应定期公开公共项目的收支情况，接受全体业主的监督。
评价物业，可以从以下几点来考察：
小区保安对陌生人的态度
一般小区保安对陌生人群有三种处理方式：经常出入小区的快递员等，一般不会阻拦，有的小区还会给临时出入证；业主的亲朋好友进入小区，门卫是否会登记并告知业主核实；临时访客比如中介、看房者进入小区，保安是否陪同。
公共区域整洁度
小区公共区域整洁度能反映出小区维护情况。绿化草坪是否整齐，路面是否有明显的垃圾。
建筑外立面整洁度
一般物业公司每年会安排一次小区外立面的保洁，还包括拆除私搭违建等。如果这种私搭违建在小区比较频繁说小区物业的管理和监督有问题。
物业的反应速度
小区物业一般要保证每天都有人值班，急修业务必须及时有人上门，一般维修能否及时处理。业主投诉，几天内解决问题。这都是衡量小区物业服务水平的依据。
小区安全防卫级别
小区保安和业主是否熟悉，小区保安巡逻频率很重要。有的物业公司要求保安必须认识业主的私家车，限期认识业主本人。
小区围墙是否安装防盗监控设施，低楼层是否加强安全保卫措施。
各种设备运转情况
小区公用机电设备必须定时检修。比如排水系统、自来水系统、电力系统。
关于物业费
物业费的定价要考虑物业服务的成本和利润。成本一般包括物业工作人员的工资支出、公共设施维护费用等。小区物业按照服务标准确定所需的人力数量，公共设施维修保障频次来确定物业费价格。