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本期操刀：Skye
【1.21新闻上午茶】东环南延有望春节前通车，大大缩短吴江到主城的时间！！
2019-01-21
- 东环南延有望春节前通车，吴江到主城所耗时间将大大缩短
近日，从吴中区交通运输局获悉，
若工程建设顺利，
东环南延二期的主线部分有望在 春节前 通车。
吴江到苏州主城区将再添一条快速通道
图为目前施工现场
届时
开车出行又省时许多啦
从吴江区到苏州主城所需时间将大大缩短
交通能力 将大大提升！
东环南延二期进展实探
从庞北路往北，经过吴淞江大桥，就进入了东环南延二期的地面快速路（即尹中南路）。
从现场可以看到，地面快速路的东侧半幅路面，还剩一层沥青未铺设，暂时未通车；西侧半幅路面已完成沥青铺设，目前作为临时便道使用。
地面快速路的路面宽阔，路中间有一条较宽的绿化隔离带，施工人员正在整理隔离带的土地。地面快速路两侧的路灯已竖好，其他辅助设施正在建设中。
在高架快速路与地面快速路的衔接路段看到，有施工人员正在安装路灯和交通标识，车辆暂时不准驶入高架路面 。
据该工程的建设人员介绍，东环南延二期高架快速路的主体已建好，地面快速路的路面铺设已接近尾声，目前正在抓紧完善道路的辅助设施建设，依照目前进度，全线主体部分最快可在春节前实现通车。
（来源于苏州规划）
- 火火火！周六，苏州这个公寓开盘，现场排长龙，两层售楼处被挤爆
周六，位于姑苏区平江新城阳光城平江悦公寓产品开盘，开盘现场排起了长龙，两层的售楼处全是买房人。粗略估计现场近有800-900人的样子；简直有点让人不敢相信，截止开盘结束，周六推出的306套房源全部卖完。
等到客户都进入售楼处时，两层的售楼处被挤得满满，都是买房人。据了解之前预登记客户约有900组，周六开盘到达现场的客户有约400多组。按每组2人来计，现场的确有800-900人。
- 观察 | 在苏州买房，如何养好流水？
在苏州，买房难，贷款更难。
曾经在售楼处见到一些客户，因流水存在问题被银行婉拒，当时心里的那个绝望啊，直接就哭了出来啊。
最近，在N个楼盘的开盘现场，有银行对收入证明和流水不匹配的买房人直接拒贷，甚至有买房人开出18000的购房证明，而流水只有8000，这肯定是会被直接拒绝的！！
那么，问题来了！银行承认什么样的流水？流水有哪些分类？如何规划好自己的流水呢？如何进行实际的操作呢？
银行认可的流水就这几种
传统意义上的银行流水指的是每月准时发的工资收入。
但现在很多人靠工资流水很多人是无法覆盖贷款月供的，如何是好呢？
还有比如自己开淘宝店的，在菜市场卖菜的，搞微商的、自由职业者，这些人该怎么拥有自己的流水呢？
那我们来看看银行一般认可什么样的流水，就可以轻松应对了。
银行认可的流水：
- 税后打卡工资流水
- 租金流水（我单独拎出来了）
- 其他固定收入流水
- 对公进账流水
- 对私进账流水
流水分级（对于上班族而言，1＞2＞3）：
1、税后打卡工资流水
2、租金流水
3、其他固定收入流水
4、对公进账流水
5、对私进账流水
根据这个有效性，我们对流水进行一个五级分类：
一级流水：税后打卡工资流水
1、固定日期（遇节假日提前）转入；
2、转账方是公司，或者看不到转账方；
3、备注都会显示：工资或者代发工资
4、正常的税后工资因为缴金、缴税的原因，都是精确到分的。
二级流水：租金流水
1、要有租赁合同；
2、要有租赁合同规定的租金流水；
3、流水日期要相对固定，在合同约定日期三日内，更好的能都在合同约定的那一天。
三级流水：其他固定收入流水
其他固定收入流水一般包含：补贴、避税工资、报销等，不同职业会有差异。
其他固定收入流水一般要符合以下特点：
1、固定日期（遇节假日提前）转入；
2、避税工资一般是公司财务的私人账号来发这个钱。补贴、报销等情况是公司账号的形式发放；
3、一般没有备注，有些人说要备注工资，这是不符合逻辑的。
四级流水：对公进账流水
五级流水：对私进账流水
1、避免自己和配偶互转；
2、避免即进即出；
3、进账要看起来像业务收入。
认定周期：在信贷宽松时候认定范围扩大，紧缩时候认定范围减少，严格（至少6个月，现在多是看1年的）
在目前银行额度不足的态势下，良好的征信+优质流水更加容易获得贷款发放。
流水分类和小细节注意事项
对于银行流水种类，我们来细分看看。
1：打卡工资
对于打卡工资，一般是具有固定日期或遇到节假日提前。转账方式公司看不到转账方，备注会显示工资或者代发工资，税后工资还会因为纳税原因，精确到分。
关键点：转入时间、转账方、备注、纳税
2：租金流水
在苏州有房出租，租金是可以作为堂堂正正的流水拿出来的。操作实际上很简单，有一份租赁合同，找中介要，然后在约定的租金打款日打入金额。
固定的租金收入+正规的租赁合同是流水的重要组成部分，有1套在出租房子的话，可以利用起来。
关键点：租赁合同约定和打款匹配
3：其他固定流水
主要是公司补贴，报销，避税工资之类，不同行业略微有所差异。
既然是固定流水，那么打款时间每月要固定，遇节假日要提前。比如避税公司老板私人打款到账户，补贴，报销之类公司账户单独发放。
这种操作形式在中小型公司很普遍，只要给出合理的解释，银行都会认可。
关键点：打款时间（时间要固定）
4.对私散乱流水
对于个体户、小老板等这种对私个人打款转账流水也是被认可的，这种流水特点是无固定时间转入，金额一般较多。
需要注意的是转账不要发生在配偶或者父母之间，不要频繁出现整数金额，避免即进即出，做好留存金额时间。看起来像是某种业务收入。
适当情况下可以做资金流入备注，比如100斤大闸蟹，200件服装款等等。
对于做淘宝卖家，支付宝流水对于很多银行来说也都是认可的。
总之做好规划，然后执行计划，尽可能多的提供流水来源，贷款放款就更加好放。
如何规划自己的流水？
比如你要贷款200W，苏州利率上浮20%，30年，需要月供11837元，那么大概需要流水要达到23674元才能覆盖月供，这就是我们要规划流失的目标。
贷200W，苏州很多家庭纯工资收入没有破2W的。
我们说的流水规划是给未来6个月-1年做准备，比如未来我们打算贷200W，但是流水不够，贷款可能会出现故障，需要筹备和规划自己流水。
对于银行业务员来说，流水是否真实，一扫而过，真假立辨。只有模拟的和真实的一样才能可能起来毫无破绽。
因为它就是真的。
信贷员和审批人员从提交材料上来看流水都是没有问题，符合贷款的审批政策，那就是合规的。
银行在风险可控情况下，优先还是第一认可工资收入的，对于个体户没有工资收入但是流水很多情况下，也可以考虑制造点流水。
一份漂亮流水单应该包含了多种多样的收入来源，这样更加安全保险。
1：工资流水
准备一张中信银行卡。
中信银行卡不显示交易对手的信息，也就是转账方，在每月固定日期，节假日提前往卡里转账，备注：工资或代发工资，其它银行做不到这么贴心。
至于中信银行这个小BUG何时不可用，未知。
2：租金流水
一般出租房子都是付3押1的，计算租赁日期和打款日期，每月准时转入，备注”房屋租金，卡号要和租赁合同上的一致。
租金打款方，不要是亲属或者夫妻对方。
除了住宅租金，在南京的商铺租金也可以纳入租金流水。
3：固定流水
这种避税、报销、补贴之类的流水，就是体现在每月固定时间有一批收入，无需备注。比如工资1W，私人固定的5000，然后这个数字每月浮动，但是打款日期一定要固定。
合理解释这笔收入，银行一般都会认可或者作为补充旁证。
4：杂乱流水
这个流水主要针对没有正式工作的童鞋们，如果你是服装行业的，那么在打流水时候，入账的金额每次要保持不一样，备注也要丰富多彩且和主业紧密相关。
避免出现整数收入，例如今天打款10W，明天提走了10W，调成为收入56800，然后几天后提取也是分配15000，13000这种。
不要今天服装货款50件，明天大黄鱼30条，大后天电风扇30台，备注要和主业相关，服装行业就是服装行业。
支付宝流水也是一个重要来源，频发入账也是收入流入的体现。
5：其他
担保：父母的担保也是增加流水的一种。
大额存单：苏州大部分银行认可大额存单
理财：固定期限理财，苏州大部分银行认可
模拟真实的过程，让它看起来表面合规，最终顺利通过审批。
如何保护你的征信？信用卡逾期咋办？
与看流水相对应，申请房贷或者你申请信用卡时，银行也要查征信，一方面是确认你的还款意愿，这个大家也都知道。
而一旦逾期之后，也千万不要立即销卡，这样逾期记录会跟随终生。
但如果，把需要还的账单还完之后，正常空置两年，再选择销卡，这笔逾期就很难被查到。
敏感行业请参考下文
除了看是否有逾期记录之外，银行也会比较在意累计贷款额度，如果查到经常贷款，或者信用卡使用额度在七成之上。
那么，银行大概率会认定你最近非常缺钱，而拒绝放款。
尤其坑的是一些网贷，会上征信，比如腾讯微粒贷，苏宁任性付，不了情况的可能就用苏宁任性付买个锅，也会上征信。
现在苏宁任性付已经调整了征信的记录模式，改为一个月统计一次，但还要上征信。
很多人可能不知道，像花呗、借呗、京东白条这些网贷产品，用不好是会随机上征信的（好坑）。
当然，也有一些不上征信的贷款，可以在需要资金的时候救急。比如，小赢、友金所，或华夏、渣打等银行以信用卡形式发放的贷款。
你从事的行业，在影响你的批贷额度
从经验来看，不仅丈母娘会偏爱央企、国企、公务员、事业单位的女婿人选，银行也会对借款人的行业有偏好。
一旦被认为，工作不具备稳定性，或者行业工资偏低，银行就会对你爱答不理。
一些处于创业初创阶段，规模比较小的私人企业，也不被银行喜爱。
遇到这类情况，把社保和公积金挂靠到其他公司，然后再申请信用卡或贷款会比较靠谱。如果你处于银行认为的敏感行业中，未来又有贷款买房的计划，就需要考虑这些问题了。
文本更新时间：2019年1月21日
备注：1、本专题中的楼盘图片均为开发商效果图，楼盘真实情况以现场为准。
2、成交信息来源于苏州市住建局。
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